Tiềm năng của ngành bất động sản khu công nghiệp 

Các doanh nghiệp Bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) vẫn đang duy trì xu hướng thu hút FDI và là một trong số các nhóm ngành có triển vọng tăng trưởng tốt trong năm 2023. Bài viết sau đây sẽ đánh giá lợi thế & thách thức của nhóm ngành này và so sánh giữa một số doanh nghiệp BĐS KCN lớn trong ngành.

1. Lợi thế của Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài

  • Việt Nam có lợi thế về địa chính trị. Chúng ta ở ngay cạnh Trung Quốc, công xưởng của thế giới và có biển Đông, tuyến hàng hải huyết mạch. Vị trí như vậy giúp việc sản xuất và lưu thông hàng hoá rất thuận tiện.
  • Việt Nam đã ký rất nhiều hiệp định FTA, nhiều nhất Đông Nam Á. Hiện Việt Nam đã ký và có hiệu lực 15 FTA với các đối tác lớn như EU, Anh, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Canada, Australia, Ấn Độ, ASEAN… theo đó có nhiều ưu đãi khi xuất/nhập khẩu vào các nước này.
  • Việt Nam có nền trính trị ổn định thuận tiện cho việc ổn định, phát triển kinh tế.
  • Giá điện ở Việt Nam rẻ so với các nước trong khu vực.
  • Nguồn lao động giá rẻ và dồi dào. Lao động cũng có trình độ khá.
  • Địa hình nước ta thuận tiện cho việc phát triên cơ sở hạ tầng. Giảm chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng.

Từ những lý do trên, Việt Nam là điểm đến rất hấp dẫn cho các doanh nghiệp nước ngoài đến đầu tư.

2. Thách thức của nền kinh tế Việt Nam

  • Thách thức đầu tiên đến từ nên kinh tế toàn cầu. Do những biến động về vĩ mô thế giới đã là kinh tế thế giới bị ảnh hưởng. Dẫn tới vốn đầu tư nước ngoài và lượng cầu về hàng hoá thế giới đang suy giảm.
  • Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút vốn FDI tới từ Indonesia. Việt Nam nằm trong top các quốc gia thu hút vốn FDI tốt nhất khu vực trong năm 2022. Tuy nhiên, đang có sự cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các quốc gia khác và Việt Nam hiện đang tụt lại phía sau trong việc thu hút dòng vốn FDI vào ngành xe điện và công nghiệp bán dẫn.
  • Nguồn cung mới giảm do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý. Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Chúng tôi tin rằng thị trường BĐS KCN sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023. 

3. Nguồn động lực từ trong nước

  • Phát triển đường cao tốc Bắc – Nam phía Đông, kết nối cả nước. Các đoạn tuyến GĐ 1 dự kiến sẽ đi vào hoạt động năm 2023 và đồng thời khởi công giai đoạn 2 dự kiến thông toàn tuyến giai đoạn 2025 – 2026.
  •  Phát triển các đường vành đai như VĐ 4 ở HN và VĐ 3 ở HCM sẽ giúp kinh tế các tỉnh ven HCM, HN đi lên, tăng cường kết nối với trung tâm, dịch chuyển sản xuất ra ngoài trung tâm HCM, HN. 
  • Phát triển trục đường cao tốc Phía Nam, nâng tầm các khu vực xung quanh HCM và miền Tây. Kết nối các tỉnh miền Tây với cụm cảng Cái Mép – Thị Vải và kết nối vào cao tốc Bắc Nam giúp luân chuyển hàng hóa nhanh hơn trong nội địa lẫn thế giới.
  • Xu hướng mua hàng online gia tăng thúc đẩy nhu cầu nhà xưởng/trung tâm phân phối. Doanh thu hoạt động TMĐT tăng trưởng cao. Dựa theo báo cáo của SYNC Đông Nam Á, Giá trị giao dịch TMĐT Việt Nam có thể đạt tới gần 40 tỷ USD năm 2025, với CAGR đạt trên 30%. 
  • Bên cạnh ưu đãi cho xuất khẩu, thị trường nội địa đang trở nên hấp đẫn với các doanh nghiệp sản xuất khi thu nhập người dân gia tăng kéo theo tăng trưởng nhu cầu tiêu dùng. Đặc biệt, tỷ lệ tầng lớp tiêu dùng gia tăng mạnh trong những năm gần đây. 

4. Tình trạng diện tích BDS KCN

  • Tại miền Nam: Tổng diện tích đất CN đạt 27.780ha (+10% yoy). Các nguồn cung mới như: tại Long An có 2 KCN như: KCN Việt Phát (911ha đất KCN cho thuê), KCN Nam Thuận 217ha được khởi công, tại Bình Dương có KCN VSIP 3 (1.000ha) và Đồng Nai có Amata Long Thành (410ha). Diện tích KCN miền Nam thường lớn hơn do tính chất dân cư không tập trung như ở miền Bắc gây khó khăn cho GPMB. 
  • Tại miền Bắc: Tổng diện tích KCN đạt1 3.600 ha (+1%yoy) vớI sự gia nhập của KCN Thuận Thành (250ha) và KCN An Phát 1 (180ha).
  • Giá cho thuê trung bình tiếp tục tăng: Tại miền Bắc, giá cho thuê trung bình cuối Q3 đạt 111 USD/m2/kỳ thuê (+5% yoy), trong khi phía Nam trung bình đạt 125USD/m2/kỳ thuê (+10,7% yoy). Giá cho thuê phía Nam thường cao hơn do giá GPMB cao hơn. 
  • Tỷ lệ lấp đầy tại khu vực miền Bắc giảm nhẹ đạt 80% (-0,2% yoy), tỷ lệ lấp đầy khu vực phía Nam đạt mức 88% (+3% yoy) 
  • Nhà kho hay nhà xưởng xây sẵn phục vụ cho nhu cầu ngắn hạn, chủ yếu là hoạt động kho bãi, logistic hoặc phục vụ cho nhu cầu đầu tư ngắn hạn trong vòng vài tháng cho đến 3 năm trở lại nên sẽ có độ nhạy khá cao với tình hình tiêu dùng của nền kinh tế. 
  • Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ ở miền Nam đạt 4,3 triệu m2, tăng 10,2% tại miền bắc đạt 2,53 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy cao ở miền Nam với 92% (+1% yoy) với giá cho thuê ổn định 4,6 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy đạt 86% (-0,6% yoy) tại miền Bắc với giá cho thuê đạt 4,6 USD/m2/tháng. Giá cho thuê không tăng cả ở 2 miền. 
  • Nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng mạnh ở miền Bắc đạt 1,82 triệu m2 (+90% yoy), và miền Nam đạt 4,7 triệu m2 (+30% yoy). Tỷ lệ lấp đầy ở miền Nam và miền Bắc lần lượt đạt 76%(-8% yoy) và 78%(-0,15% yoy). Giá cho thuê trung bình tại miền Bắc đạt 4,5 USD/m2/tháng (+8% yoy), tại khu vực miền Nam đạt 4,4 USD/m2/tháng (+7% yoy).

5. Luân điểm đầu tư

  • Doanh nghiệp có sẵn quỹ đất cho thuê và sắp có quỹ đất đưa vào khai thác. 
  • Doanh nghiệp có vị trí thuận lợi, giá cho thuê cao.
Mã CKIDCBCMSZCKBCVGC
Quỹ đất sẵn sàng cho thuê720 ha944 ha581 ha290 ha879 ha
Vị trí KCNLong An, BR-VT, Bắc Ninh, Thái BìnhBình Dương, Bình Thuận, Bình Phước, Bình Định, Hải Dương, Hải phòng, Nghệ An, Quảng NgãiBR-VTHải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Long An, Bắc Ninh, HCMThái Bình, Bắc Ninh, Hà Nam
Giá cho thuê125-135 USD/m2130-140USD/m2130USD/m2120USD/m2110USD/m2

Từ các luận điểm trên chúng tôi đánh giá các doanh nghiệp BĐS KCN phía nam có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn sẽ có lợi thế. Chúng tôi đánh giá KBC, IDC, BCM, SZC là những doanh nghiệp đáng chú ý.

————————————

ĐT/Zalo “Chứng Khoán SH”: 0886234455
Kênh Youtube “Chứng Khoán SH”: https://www.youtube.com/c/shchungkhoan?sub_confirmation=1
Room tư vấn: https://zalo.me/g/urfhcj539
Nhóm Facebook: https://www.facebook.com/groups/ChungKhoanFPT

Leave a Reply